期间、更新与定期借家

租赁能持续多久，何时可以提出解约？

租赁的存续期间最长 50 年，约定更长的也缩为 50 年；可以更新，更新后的期间同样不超过 50 年。民法没有设下限。普通借地权最短 30 年、建筑物租赁没有上限，都是借地借家法的特别规定。

没有约定期间的租赁，双方都可以随时提出解约，从提出之日起经过下列期间终了：

租赁的对象	提出解约后经过多久终了
土地	1 年
建筑物	3 个月
动产	1 日

建筑物由出租人提出解约时，借地借家法另外要求正当事由，终了也延到 6 个月后。

约定了期间的，期间内原则上不能提出解约；双方约定保留了期间内解约的权利时，才适用上面的期间。

租房住的人一旦被要求搬走，就得另找地方，所以借地借家法在民法之外另给承租人一套保护：出租人把房子卖给别人，承租人照样能住；到期原则上会更新；出租人要收回房子，得有正当事由，还要提前通知。比法律规定更不利于承租人的约定，大多无效。双方如果一开始就想好到期一定结束，可以用定期借家。

租期可以约定多久

	借地权	建筑物的租赁
期间的下限	30 年	没有下限，但约定不足 1 年的视为没有约定期间
期间的上限	没有	没有，民法的 50 年上限不适用

约定 6 个月的建筑物租赁不是无效，而是变成没有约定期间的租赁。定期借家例外，可以约定不足 1 年。

到期后原则上更新，出租人怎样才能收回

约定了期间的，出租人或承租人在期满前 1 年到 6 个月之间没有发出「不更新」或「不变更条件就不更新」的通知，视为以原条件更新；但更新后的期间变成没有约定。原来是 2 年的契约，更新后不是再来 2 年。

出租人发出了通知，期满后承租人仍继续使用的，出租人还要及时（遅滞なく）提出异议，否则同样视为更新。有转租时，转借人继续使用视同承租人继续使用。

出租人一侧不更新的通知和提出解约，都要有正当事由。有没有正当事由，看双方各自多需要这栋建筑物、租赁至今的经过、建筑物的利用情况和现状，以及出租人有没有提出给钱等补偿（财产上的给付），换承租人交回建筑物。

没有约定期间的租赁（包括更新后变成没有约定的），任何一方都可以提出解约，但条件不同：

由谁提出解约	要不要正当事由	多久终了
出租人	要	自提出之日起满 6 个月
承租人	不要	自提出之日起满 3 个月

承租人一侧的 3 个月来自民法。借地借家法保护的是承租人，所以没有给承租人另加条件。

期间、更新与解约这几条规定都是给承租人的最低保护，比法律规定更不利于承租人的约定无效。

怎样让租赁到期确实结束：定期借家

考题常写作「借地借家法第 38 条的定期借家契约」。

	普通借家契约	定期借家契约
更新	有	没有，期满即终了；可以另订新契约
期间	不足 1 年的视为没有约定期间	可以约定不足 1 年
契约方法	无限制	书面即可（不必是公正证书），或电磁记录
事前说明	不要求	须另交一份书面说明没有更新
中途解约	依约定	居住用且楼地板面积不足 200㎡ 时，承租人有法定的解约权

订立定期借家要办两道各自独立的手续：

• 契约本身用书面订立即可，不必是公正证书；用电磁记录订立的视为书面。题面写成「公正証書による等書面」（公正证书等书面），「等」就是说一般书面也行。只能用公正证书的是事业用定期借地权，别记混。
• 事前说明：签约前，出租人要另交一份书面，写明「没有更新、期满即终了」并作说明。承租人同意的，可以改用电磁方法提供。

事前说明的书面必须与契约书分开，不能拿契约书兼作。没有作这项说明的，不更新的约定无效：契约照样成立，但成了普通借家，出租人没有正当事由就不能拒绝更新。

期满前要通知承租人

期间 1 年以上的，出租人要在期满前 1 年到 6 个月之间通知承租人租赁将因期满而终了，否则不能对承租人主张终了。过了这段时间才通知的，自通知之日起满 6 个月后可以主张。

承租人的中途解约

居住用、楼地板面积不足 200㎡ 的定期借家，承租人因转勤、疗养、照护亲属等不得已的事情，难以继续把这里当作自己的住处（生活的本据）时，可以提出解约，自提出之日起满 1 个月终了。这项权利只属于承租人，禁止中途解约的特约在这里无效。

预定拆除的建筑物与临时使用

考题分别写作「借地借家法第 39 条规定的预定拆除的建筑物的租赁」和「第 40 条规定的临时使用目的的租赁」。

• 依法令或契约，过一段时间必须拆除的建筑物，可以约定拆除时租赁终了。这个特约要用书面（不必是公正证书）写明必须拆除的事由，用电磁记录也可以。
• 明显只为临时使用而租的，借地借家法关于建筑物租赁的规定整体不适用。