转让、转租与所有人变更

第三者出现或当事人更替时，租赁怎么办？

不动产的租赁办了登记，就可以向第三者（例如此后买下这块不动产的人）主张自己的租赁权（对抗第三者）。租赁权的登记要出租人配合，实务上很少办理；借地借家法另设了对抗要件：借地看土地上有没有以承租人自己名义登记的建筑物，建筑物的租赁看建筑物是否已经交付给承租人。

具备对抗要件的承租人，遇到第三者妨害使用时可以请求停止妨害，租赁物被第三者占据时可以请求返还。承租人即使不具备对抗要件，也可以代出租人行使其作为所有者的权利，请求第三者停止妨害。

出租人转让不动产后，谁来当出租人？

租赁已具备对抗要件后，出租人把不动产转让给他人的，出租人的地位随之移转给受让人，不需要承租人承诺。受让人要向承租人主张自己是出租人（例如请求租金），须先办理所有权移转登记。受让人还要承继两项义务：返还押金（敷金），以及偿还承租人支出的必要费、有益费（见下文三）。

租赁没有对抗要件时，出租人的地位不会随转让自动移转；但不论有没有对抗要件，出租人（转让人）与受让人都可以合意移转出租人的地位，同样不需要承租人承诺。

租赁权能否转让或转租，之后又会怎样？

承租人把租赁权转让给他人或者转租，须经出租人承诺。未经承诺让第三者使用收益的，出租人可以解除契约；但还不至于破坏双方信赖关系、不足以认定为背信行为的特别情形下，不能解除。承租人拖欠租金时同样如此，拖欠还不足以破坏信赖关系的，也不能解除。

未经承诺的转租如果因不足以破坏信赖关系而不能解除，出租人与承租人此后合意解除，也不能以此要求转借人交出租赁物。但合意解除时，出租人已经可以因承租人违约而解除的除外。

借地上的承租人把自己的建筑物出租给别人，不是转租土地。他仍是为了拥有建筑物而使用这块土地，不需要出租人承诺。

经承诺转租后，出租人与转借人是什么关系？

经承诺转租后，转借人要直接向出租人履行自己的义务（例如付租金），但以承租人（转租人）在原租赁中对出租人负的债务为限。原租金月 10 万日元、转租租金月 15 万日元时，出租人可以直接向转借人请求，但以 10 万日元为限。转借人不能以已经向承租人预付了租金为由，拒绝向出租人支付。出租人仍然可以向承租人请求租金。

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原租赁终了时，转借人能否继续使用，看原租赁是怎样终了的：

原租赁怎样终了	出租人能否以此要求转借人交出租赁物
出租人与承租人合意解除	不能。但解除当时出租人已经可以因承租人的债务不履行而解除的，能
因承租人的债务不履行而解除	能。解除前不必先催告转借人、给他代付租金的机会
建筑物租赁期间届满或提出解约	能，但须先通知转借人，通知后满 6 个月转租才终了（借地借家法）

合意解除是出租人与承租人两人商量的结果，不能用来让没有过错的转借人失去租赁物。因承租人的债务不履行而解除则不同：原因在承租人自己，而转借人的使用本来就建立在承租人的租赁权上，租赁权没了，转借人也不能继续使用。

转租给别人时

承租人把租来的房子再租给别人，承租人就成了转租人，租下的人叫转借人。

未经出租人承诺擅自转租的，出租人可以解除契约；但还不足以破坏双方信赖关系（不构成背信行为）的，不能解除。

原来的租赁结束时，转借人什么时候得搬走，看原租赁是怎么结束的：

原租赁怎样结束	转租什么时候终了
期间届满或提出解约	出租人通知转借人后满 6 个月；不通知，就不能对转借人主张终了
承租人（转租人）不履行债务而被解除	出租人向转借人请求返还建筑物时终了，没有 6 个月的缓冲

区别在于转借人该不该受保护：期间届满不是任何一方的过错，债务不履行则是转租人自己造成的。

出租人把房子卖给别人后，承租人能不能继续住

建筑物的租赁不必登记，出租人已经把建筑物交付给承租人就可以。此后有人买下这栋建筑物，承租人照样可以向买下的人对抗（向契约以外的第三者主张自己的权利），继续租用。借地靠以自己名义登记的建筑物，借家靠交付。

「不办理租赁权登记就不能对抗第三者」这类特约对承租人不利，无效，普通借家和定期借家都一样。

建筑物卖给别人后，出租人的地位转给买下的人：承租人预付给原出租人的租金，买下的人也要承认；押金（敷金）先抵扣欠下的租金，余额的返还义务由买下的人承接。但卖方与买方约定把出租人地位留在卖方、并由买方把建筑物租回给卖方的，出租人地位不转。