持有土地、房屋的人，每年都要向土地、房屋所在的市町村缴固定资产税。这一年度的税由 1 月 1 日的所有者缴全额，按固定资产课税台帐上的价格计算；住宅和住宅用地另有减轻。
这一节先讲谁缴、怎么缴，再讲价格、税率和住宅的两项减轻，然后讲免税点与对价格不服的手续，最后讲区分所有的分摊和一并征收的都市计画税。
一、谁缴，按哪一天算
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| 课税主体 | 固定资产所在的市町村 |
| 课税客体 | 土地、房屋与折旧资产（償却資産） |
| 纳税义务者 | 赋课期日当天的所有者 |
| 赋课期日 | 该年度开始那一年的 1 月 1 日 |
赋课期日由法律直接规定，市町村不能通过条例另定。1 月 1 日登记在册的所有者要负担该年度的全额，年中转让不动产也不按天数拆分。买卖双方可以在契约里约定分摊，但市町村仍向 1 月 1 日的所有者课征全额。
由所有者以外的人缴的情形，考试考两种：土地上设定了质权，或者设定了存续期间长于 100 年的地上权。这两种情形下，纳税义务者分别是质权人和地上权人。正好 100 年不算。
出租不属于这两种情形。房子租出去了，纳税义务者仍是所有者，不转给承租人。
登记的所有者在 1 月 1 日之前死亡的，向 1 月 1 日当天实际所有该土地或房屋的人课征，不会因为登记没换人就课不到。
二、税额怎么定、什么时候缴
固定资产税采用普通征收：市町村向纳税人送达纳税通知书，纳税人按通知书缴纳，税额不由自己计算。特别征收则由征收义务人代收代缴。
纳期是 4 月、7 月、12 月、2 月，具体在这四个月中的哪一天由市町村的条例定。有特别情事时，市町村也可以另定不同的纳期。税额低于条例规定金额的，可以在其中一期一次收齐。
三、课税标准按什么价格算，税率多少
是登记在固定资产课税台帐上的价格。这里的价格指适当的市场价格，由市町村长依据总务大臣制定的固定资产评价基准评定并登録。
价格每 3 年重评一次，重评的那一年叫基准年度。基准年度之后的两年沿用基准年度的价格，不逐年重算；这种每 3 年重评一次的制度称为评价替换。期间如发生地目变换、房屋改建或损坏等特别情事，原价格不宜继续沿用时，才参照类似不动产的基准年度价格重新登録。
税率是标准税率 1.4%。各市町村可以用条例定成别的税率。
四、住宅用地的课税标准怎么减
供居住用房屋使用的土地叫住宅用地，课税标准有两个分数：
| 住宅用地的部分 | 课税标准 |
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| 每户 200㎡ 以下的部分（小规模住宅用地） | 价格的 1/6 |
| 超过 200㎡ 的部分 | 价格的 1/3 |
两个分数不是二选一，而是把同一块地分成两段，分别计算后再相加。一栋独门独户住宅占地 300㎡ 时，200㎡ 那一段按 1/6 算，剩下的 100㎡ 按 1/3 算，两段加起来才是这块地的课税标准。
小规模住宅用地的 200㎡ 上限按住户数计算。同一块住宅用地上有 2 户住宅时，400㎡ 以内都算小规模住宅用地。
是不是住宅用地，原则上看 1 月 1 日的状况：如果当天土地上还没有住宅，只是计划之后新建住宅，当年度不适用这项特例。
受到劝告的特定空家等与管理不全空家等，其用地不适用住宅用地的课税标准特例。
五、新建住宅的税额减多少、减几年
住宅用地特例降低的是课税标准，新建住宅特例则直接把算出的税额减半。
| 房屋的种类 | 减半的年限 |
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| 一般的新建住宅 | 自首次课征固定资产税的年度起，连续 3 个年度 |
| 中高层耐火建筑物（地上 3 层以上） | 自首次课征固定资产税的年度起，连续 5 个年度 |
这一特例适用于令和 13 年 3 月 31 日以前新建的住宅。楼地板面积原则上须在 40㎡ 以上 240㎡ 以下；位于特别区内特定都市再生紧急整备地域的非区分所有住宅，下限为 50㎡。减半范围限于居住部分中不超过 120㎡ 的部分，超出部分仍按通常税额课征。
六、价格多低就不课
| 固定资产的种类 | 免税点 |
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| 土地 | 30 万日元 |
| 房屋 | 20 万日元 |
| 折旧资产 | 150 万日元 |
判断是否低于免税点时，把同一个人在同一市町村内所有的同种固定资产的课税标准加起来比。在同一个市里有三块地，要把三块合起来与 30 万日元比。但土地、房屋、折旧资产分开比。
不过，有财政等特别需要时，市町村可以依条例对低于免税点的固定资产也课税。
七、对价格不服，找谁、多久以内
纵览帐簿让纳税人可以把自己土地或房屋的价格与同一市町村内其他土地或房屋的价格进行比较。
| 环节 | 内容 |
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| 编制 | 市町村长原则上在每年 3 月 31 日以前编制土地价格等纵览帐簿与房屋价格等纵览帐簿；有灾害等特别情事时可在 4 月 1 日以后编制 |
| 纵览 | 每年 4 月 1 日起，截止到市町村长指定的某日；该日不得早于 4 月 20 日与该年度最初纳期限日中较晚的一日 |
| 审查申出 | 收到纳税通知书后 3 个月以内，以文书向固定资产评价审查委员会提出 |
对台帐登録价格不服，应向固定资产评价审查委员会提出审查申出，而不是向市町村长提出。对税额本身不服，则应向市町村长提出审查请求。
市町村长发现登録的价格有重大错误时，须立即修正，重新登録在台帐上。纳税义务者等可以请求阅览台帐中与自己的固定资产有关的部分；记载的住所公开后可能危及他人的生命或身体时，市町村长可以先作遮蔽等处理再供阅览。
八、区分所有的房屋，税额怎么分给各户
区分所有的房屋，整栋的税额由各区分所有者按各自专有部分的楼地板面积比例分摊。
居住用超高层建筑物（俗称塔楼公寓）还要按楼层修正楼地板面积，再计算分摊比例。专有部分面积相同的两户，楼层高的分担更多。
九、都市计画税怎么课
都市计画税是为都市计画事业与土地区画整理事业筹措费用的税，向内的土地与房屋的所有者课征。
税率不得超过 0.3%。具体多少由各市町村用条例定。课税标准以固定资产课税台帐的登録价格为基础。都市计画税与固定资产税一并征收。
签买卖契约书、請負契约书，开一张收据，这些文书上都要贴印花税票（印紙），缴的就是印花税（印紙税）。印花税按文书课税，作成几份就要贴几份，税额按文书上写的金额分档。
这一节先讲谁缴、哪些文书要贴，再讲记载金额怎么定、哪些文书不课税，最后讲没贴或没消印的后果。
一、印花税对什么课税、由谁缴纳
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| 课税主体 | 国 |
| 课税客体 | 别表第一列举的文书 |
| 纳税义务者 | 课税文书的作成者 |
| 纳付方法 | 最迟在文书作成时，贴上与应纳税额相当的印花税票（印紙）并消印 |
课税对象是文书本身，不是文书背后的交易。同一笔买卖作成 3 份契约书，就有 3 份课税文书，每份都要贴印花税票。交给负责的宅建业者留存的那一份，同样属于课税文书。
一份课税文书由两人以上共同作成时，这些人对纳税义务承担连带责任。
缴纳印花税分两步：贴上与应纳税额相当的印花税票，再用印章或签名跨着文书与票面盖销。
二、哪些文书是课税文书
课税文书由别表第一逐项列举，未列入的文书原则上不课税。宅建考试重点关注其中三类：
| 号 | 文书 |
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| 第 1 号 | 不动产的转让契约书；土地的地上权或赁借权的设定、转让契约书 |
| 第 2 号 | 請負（以完成工作换取报酬的契约）契约书（建筑物的建筑工程等） |
| 第 17 号 | 金钱或有价证券的收据，包括销售的收据 |
第 17 号并不限于销售代金的收据。保证金等销售代金以外的收据，如果与营业有关且记载金额达到 5 万日元，也可能成为课税文书；记载金额不足 5 万日元或与营业无关的收据不课税。
在别表第一列举的文书之外，最容易被误认为课税文书的是两种：建筑物的租赁契约书，以及抵当权设定契约书。第 1 号列入了土地的租赁，却没有列入建筑物的租赁；别表第一也没有列入抵当权设定契约书。
停车场的契约要看租的是什么。把土地租出去、由对方自己用作停车场的，是土地租赁权的设定契约书，属于第 1 号；在设有设备的停车场里约定把特定车辆停在某个车位的，是设施的租赁，不课税。
「契约书」不限于名称中带有「契约书」的文书。能够证明契约已经成立，或者证明契约内容已经变更、补充的文书都包括在内，所以变更契约书也是课税文书。单方出具的承诺书、承接书（念書、請書），只要根据当事人之间的约定或商业习惯足以证明契约成立，也属于这里所说的契约书。
三、记载金额怎么定
下表中的增额与减额规则，前提是能看出原契约书已经作成，并写明了变更前的金额。
| 文书 | 记载金额 |
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| 买卖契约书 | 买卖金额 |
| 赠与契约书 | 视为没有记载金额，一律 200 日元 |
| 交换契约书（双方价额都写明） | 取较高的一方；只写交换差额时，取该差额 |
| 土地的租赁契约书 | 权利金等日后不返还的金额；租金不算 |
| 增额的变更契约书 | 增加的金额 |
| 减额的变更契约书 | 视为没有记载金额，一律 200 日元 |
| 消费税额可以明确区分 | 第 1、2、17 号文书可以剔除消费税额 |
赠与契约书与符合上述前提的减额变更契约书，都视为没有记载金额：赠与契约书即使写了时价，时价也不是转让对价；减额变更写明的减少额，也不算这份文书的记载金额。
剔除消费税额的规则，仅适用于应当缴纳消费税的经营者作成的第 1、2、17 号文书。文书直接列明消费税额，或者同时写明含税价与不含税价、能够算出消费税额时，才可以从记载金额中剔除。
同一份文书中有两个以上属于同一号文书的记载金额时，原则上将这些金额合计。例如，一份契约书同时写明一块土地的金额为 3,000 万日元、一栋建筑物的金额为 2,000 万日元，记载金额就是 5,000 万日元。
一份文书同时记载不同号的契约时，要先判断这份文书归入哪一号，不能直接把所有金额相加。例如，一份契约书分别写明土地转让金额为 5,000 万日元、建筑工程的請負金额为 6,000 万日元。土地转让属于第 1 号，建筑工程的請負属于第 2 号；由于請負金额较高，这份文书归入第 2 号，记载金额为 6,000 万日元。
四、哪些文书不课税
| 不课税的情形 | 内容 |
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| 别表第一的非课税物件栏 | 第 1 号或第 2 号文书记载的契约金额原则上不足 1 万日元；第 17 号收据记载的收取金额不足 5 万日元 |
| 国、地方公共团体等作成的文书 | 因作成者的身份而免税 |
一份文书同时属于多个号的文书类型时，能否适用不足 1 万日元的非课税规则，还要根据该文书最终归入哪一号来判断。
国等与国等以外的人共同作成文书时，法律根据谁保存文书，交叉认定每份文书的作成者：国等以外的人保存的文书视为由国等作成，因而不课税；国等保存的文书则视为由国等以外的人作成，需要课税。例如，国与公司各留一份买卖契约书时，公司保存的那份不用贴印花税票；国保存的那份需要贴，由公司负责贴。
五、没贴或没消印会怎样
| 情形 | 过怠税 |
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| 没贴 | 原应缴印花税额 ＋ 其 2 倍，合计 3 倍 |
| 没贴，但在尚未预见会因调查而被认定前自行申告 | 1.1 倍 |
| 贴了没消印 | 未消印的印花税票的票面金额 |
自行申告能把 3 倍减为 1.1 倍，前提是作成者尚未预见到税务机关会通过调查认定其未纳税。没有消印时，过怠税按未消印的印花税票的票面金额计算，与原应缴税额无关。没有消印的印花税票可能被揭下再用，所以贴了不消印同样要征收。
通常，过怠税的合计额不足 1,000 日元时，按 1,000 日元征收；但仅适用上述自行申告 1.1 倍规则的过怠税，不受这一最低额限制。
没贴印花税票不影响契约本身的效力。契约仍然成立并有效，但作成者需要缴纳过怠税。
一、赠与税由谁缴纳
赠与税是对个人因赠与取得的财产征收的国税，由受赠人申报缴纳。法人因赠与取得财产时，不缴纳赠与税。
以赠与人死亡为生效条件的死因赠与属于继承税的课税范围，不征收赠与税。判断适用哪一种税，关键在于赠与是在生前完成，还是因赠与人死亡而生效。
赠与税原则上适用历年课税。满足要件并作出选择后，可以适用继承时清算课税（相続時精算課税）。
二、历年课税
课税价格＝一年内受赠财产的合计额－基础控除 110 万日元
税额按照课税价格分段适用累进税率后计算。
每名受赠人每年只能扣除一次 110 万日元。同一年从三个人处受赠，合计仍只能扣除 110 万日元；在不同年份受赠，则每个年度都可以扣除 110 万日元。
三、继承时清算课税
选择这种方式后，赠与时先按继承时清算课税计算赠与税；赠与人死亡时，再与遗产合并计算继承税。
| 环节 | 内容 |
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| 赠与时 | 先扣除基础控除 110 万日元，再扣除累计限额为 2,500 万日元的特别控除；超过的部分一律 20% |
| 继承时 | 将赠与财产价值扣除各年基础控除后的余额与遗产合并，计算继承税额，再减去已缴的赠与税额 |
2,500 万日元是累计额度，不会按年恢复。今年已经扣除 1,000 万日元，以后可以使用的额度只剩 1,500 万日元。超过特别控除的部分一律适用 20% 的税率，不采用历年课税的累进税率。
要选择这种方式，赠与人与受赠人都必须满足以下条件：
| 谁 | 要件 |
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| 赠与人 | 该年 1 月 1 日满 60 岁 |
| 受赠人 | 该年 1 月 1 日满 18 岁，且受赠时是赠与人直系卑属中的推定继承人（推定相続人），或是赠与人的孙辈 |
四、住宅取得等资金的非课税措施
现行措施适用于 2024 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日期间取得的住宅取得等资金。个人从直系尊属处受赠资金并用于取得住宅时，在下面的额度内不征收赠与税：
| 房屋 | 非课税限度额 |
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| 节能等住宅 | 1,000 万日元 |
| 其他 | 500 万日元 |
非课税的对象是资金，即用于支付住宅取得价款的金钱。直系尊属直接赠与房屋时，不能适用这项非课税制度，应按历年课税或继承时清算课税的规则计算。
取得的房屋还须满足以下条件：
- 位于日本国内
- 楼地板面积为 40㎡ 以上、240㎡ 以下
- 其中一半以上供居住
受赠人须在该年 1 月 1 日满 18 岁，且该年的合计所得金额不超过 2,000 万日元。房屋楼地板面积为 40㎡ 以上、50㎡ 未满时，所得金额上限降为 1,000 万日元。
这项非课税与历年课税、继承时清算课税都能并用：先扣除非课税额度，余额再按所选的课税方式计算。
住宅取得等资金的非课税措施对赠与人只设一项要求：赠与人须是受赠人的直系尊属，没有年龄要件。继承时清算课税通常要求赠与人年满 60 岁，但符合住宅取得等资金特例的条件时，赠与人未满 60 岁也可以选择。此时，受赠人仍须在该年 1 月 1 日满 18 岁，并且是赠与人直系卑属中的推定继承人或孙辈。