维持保全
01
学习正文
02
一问一答
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（建物の修繕履歴情報について）建物の履歴情報の利用によっては、建物の維持保全にかかる費用の無駄を省くことはできない。
（建物の修繕履歴情報について）賃貸借契約締結等の判断材料となり得る履歴情報が、賃貸借の意思決定時に適切に提供されることにより、入居後のトラブル防止にもつながる。
（建物の修繕履歴情報について）正確な履歴情報を利用することにより、災害が発生した際の復旧に迅速かつ適切な対応をとることが可能となる。
（建物の修繕履歴情報について）建物の履歴情報は、建物の所有者に帰属するものであるが、所有者から管理委託を受けている者が、必要に応じて利用に供することが考えられる。
（建物の維持保全と建築基準法の定期調査・検査報告について）建築基準法第8条は、「建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と規定しているが、これは建物管理者にも課せられた義務である。
（建物の維持保全と建築基準法の定期調査・検査報告について）集合賃貸住宅は、建築基準法第12条による定期調査・検査報告の対象とはならない。
（建物の維持保全と建築基準法の定期調査・検査報告について）建築基準法第12条により特定建築物において義務付けられる定期調査・検査報告は、建物の構造を対象とするものであり、敷地は対象とならない。
（建物の維持保全と建築基準法の定期調査・検査報告について）建築基準法第12条により特定建築物において義務付けられる定期調査・検査報告の対象には、昇降機は含まれない。
（屋上と外壁の管理について）陸屋根では、土砂や落ち葉、ゴミ等が排水口をふさいでしまうと、屋上に雨水が溜まり、防水の性能に影響を与え、漏水の原因にもなる。
（屋上と外壁の管理について）傾斜屋根（カラーベスト等）は、夏の温度上昇、冬の温度低下の繰り返しにより、素地自体の変形やゆがみ等を起こすことがあるが、雨漏れの要因とはならない。
（屋上と外壁の管理について）コンクリート打ち放しの外壁は、鉄筋発錆に伴う爆裂を点検する必要はない。
（屋上と外壁の管理について）タイル張り外壁の定期調査方法で、接着剤張り工法以外は、劣化等によりタイルが剥離するおそれがあるので、原則竣工後10年ごとに全面打診等の調査を行わなければならない。
（建物の修繕と長期修繕計画について）建物は時間の経過とともに劣化するので、長期修繕計画を策定し、維持管理コストを試算することは有益である一方、その費用は不確定なことから賃貸経営の中に見込むことはできない。
（建物の修繕と長期修繕計画について）長期修繕計画は、数年に一度は見直しを行うことにより、適切な実施時期を確定することが必要である。
（建物の修繕と長期修繕計画について）長期修繕計画によって修繕費とその支払時期が明確になることから、将来に備えて計画的な資金の積立てが必要となる。
（建物の修繕と長期修繕計画について）計画修繕を実施することで、住環境の性能が維持でき、入居率や家賃水準の確保につながり、賃貸不動産の安定的経営を実現できる。
（賃貸住宅の管理（履歴情報、漏水と保険、鍵の引渡し）について）賃貸住宅が長期にわたり必要な機能と収益性を保持するためには、建物の劣化状況等の現状を知ることが必要であり、新築時とその後の維持管理の履歴情報の蓄積と利用は、必要なメンテナンスを無駄なく行うことにつながる。
（賃貸住宅の管理（履歴情報、漏水と保険、鍵の引渡し）について）天井からの漏水が、建物の劣化に起因せず、上階入居者の使用方法に原因があると判明した場合、上階入居者が付保する賃貸住宅居住者総合保険と、建物所有者が付保する施設所有者賠償保険を適用できる。
（賃貸住宅の管理（履歴情報、漏水と保険、鍵の引渡し）について）貸室の引渡しにあたっては、鍵の引渡しの際に、管理業者と賃借人が立会い等により貸室の客観的な情報を残しておくことで、後日の修繕や原状回復に関するトラブルの防止にもつながる。
（建築基準法第12条第1項による定期調査・報告について）調査及び報告の対象は、建築物たる賃貸住宅の敷地、構造及び建築設備である。
（建築基準法第12条第1項による定期調査・報告について）調査を行うことができる者は、一級建築士、二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者である。
（建築基準法第12条第1項による定期調査・報告について）報告が義務付けられている者は、原則として所有者であるが、所有者と管理者が異なる場合には管理者である。
（建築基準法第12条第1項による定期調査・報告について）調査及び報告の周期は、特定行政庁が定めるところによる。
（屋上や外壁からの雨水の浸入について）屋上や屋根からの雨水の浸入は、防水部材の劣化や破損によって生ずるものやコンクリート等の構造部材のクラックや破損によるものなどであるが、いずれの場合も部分補修で十分である。
（屋上や外壁からの雨水の浸入について）出窓からの雨水の浸入は、出窓の屋根と外壁との取り合い箇所やサッシ周りが主な原因となることが多い。
（屋上や外壁からの雨水の浸入について）外壁がタイル張りの場合は、タイルの剥がれやクラック、目地やコーキングの劣化に起因する漏水は発生しにくい。
（屋上や外壁からの雨水の浸入について）レンジフード、浴室、トイレの換気扇の排気口からの雨水の浸入による漏水は発生しにくい。
（外壁の劣化に伴って現れる現象について）タイル外壁やモルタル外壁等に多く発生する現象は、外壁を直接目視することによって確認するほか、外壁周辺におけるタイルなどの落下物の有無によって確認できることがある。
（外壁の劣化に伴って現れる現象について）外壁面の塗膜及びシーリング材の劣化により表面が粉末状になる現象は、手で外壁などの塗装表面を擦ると白く粉が付着することによって確認できる。
（外壁の劣化に伴って現れる現象について）モルタルやコンクリート中に含まれる石灰分が水に溶けて外壁表面に流れ出し、白く結晶化する現象は、内部に雨水等が浸入することにより発生し、目視によって確認することができる。
（法令に基づき行う設備の検査等について）浄化槽の法定点検には、定期検査と設置後等の水質検査があるが、その検査結果は、どちらも都道府県知事に報告しなければならないこととされている。
（法令に基づき行う設備の検査等について）自家用電気工作物の設置者は、保安規程を定め、使用の開始の前に経済産業大臣に届け出なければならない。
（法令に基づき行う設備の検査等について）簡易専用水道の設置者は、毎年1回以上、地方公共団体の機関又は国土交通大臣及び環境大臣の登録を受けた者に依頼して検査し、その検査結果を国土交通大臣に報告しなければならない。
（法令に基づき行う設備の検査等について）消防用設備等の点検には機器点検と総合点検があるが、その検査結果はどちらも所轄の消防署長等に報告しなければならない。
（屋根や外壁等の劣化と点検について）傾斜屋根には、金属屋根、スレート屋根などがあり、経年劣化により屋根表面にコケ・カビ等が発生したり、塗膜の劣化による色あせ等が起きたりするので、概ね3年前後での表面塗装の補修が必要である。
（屋根や外壁等の劣化と点検について）陸屋根では、風で運ばれた土砂が堆積したり、落ち葉やゴミが排水口等をふさぐことがあるが、それが原因で屋上の防水機能が低下することはない。
（屋根や外壁等の劣化と点検について）コンクリート打ち放しの場合、外壁表面に発生した雨水の汚れやコケ・カビ、塩害や中性化の問題があるが、美観上の問題であり、定期的な点検は必要ない。
（屋根や外壁等の劣化と点検について）ルーフバルコニーでは、防水面の膨れや亀裂、立ち上がりのシーリングの劣化などが発生するので、定期的な点検や補修が必要である。
（賃貸住宅の維持保全について）機器の交換は、劣化状況と収支状況に鑑み、法定耐用年数のみにとらわれず実施することが求められる。
（賃貸住宅の維持保全について）事故や故障が起きてから修繕を行うのではなく、事故や故障が起きないようにあらかじめ適切な処置を施すことが必要である。
（賃貸住宅の維持保全について）事故や故障の復旧を急ぐあまり、十分な検証をせずに部分的補修をすると設備全体の修繕周期の把握が困難となることが多い。
（賃貸住宅の維持保全について）経済的な観点からは、事故や故障が起きてから修繕を行う事後保全が望ましい。
（建物の外壁の定期調査についての建築基準法等の運用について）外壁仕上げ材等の定期調査では、外壁タイル、石張り、モルタル等の劣化及び損傷の状況について、概ね6か月から3年以内に一度行う手の届く範囲の打診に加え、概ね10年に一度、全ての壁面について全面打診等を行うこととされている。
（建物の外壁の定期調査についての建築基準法等の運用について）3年以内に外壁改修を行うことが確実である場合であっても、全面打診を行うこととされている。
（建物の外壁の定期調査についての建築基準法等の運用について）竣工後5年以内の建物の外壁タイル等については、剥離の有無等を確認する調査方法として、双眼鏡等による目視は認められていない。
（建物の外壁の定期調査についての建築基準法等の運用について）打診以外の外壁の調査方法には、地上に設置した赤外線装置による赤外線調査等があるが、無人航空機による赤外線調査についても、一定の実施要領にのっとれば、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものとされている。
（建物内の結露について）結露とは、建物の内外や建物内において隣接する上下・左右の部屋等の温湿度差によって壁・床・天井・窓等の表面に水滴がつく現象である。
（建物内の結露について）結露は、浴室の使用、洗濯物の室内干し、又は水蒸気を発生させる暖房器具等の使用によって、空気中の水蒸気が多くなると発生しやすい。
（建物内の結露について）壁の内部の空気の温度が、その空気中の水蒸気の量に応じた露点温度を上回った場合に、壁の内部で結露が発生する。
（建物内の結露について）窓ガラスや壁・床の表面に結露する表面結露は、室内の過度の加湿を避け、適度な換気を行うなどすることで抑制できる。
（建物の防水工法の種類について）防水工法の種類は用途に応じて様々であるが、大きくはメンブレン防水とシーリング防水とに区分できる。
（建物の防水工法の種類について）メンブレン防水とは、屋根・屋上・バルコニー等に薄い皮膜を形成して防水する工法の総称である。
（建物の防水工法の種類について）シーリング防水とは、コンクリートの打ち継ぎ部・目地部・接合部等に専用材料を充填する防水工法の総称である。
（建物の防水工法の種類について）アスファルト防水の工法には、アスファルトを加熱融解して下地に張り付け、3、4層の防水層を形成するものと、合成高分子系ルーフィングシートを用いて防水効果を高め、1、2層の防水層を形成するものがある。
（法令に基づく設備の定期点検について）共同住宅の消防用設備について、設備全体の作動状況を確認する総合点検は6か月ごとに行い、また、機器の外観、機能及び作動状況を確認する機器点検は1年ごとに行う必要がある。
（法令に基づく設備の定期点検について）自家用受変電設備を設置した自家用電気室を設け、高圧で受電して共用部分やテナントへ電力を供給する場合は、電気主任技術者を選任するか、保安管理業務を外部委託する必要がある。
（法令に基づく設備の定期点検について）簡易専用水道設置者は、毎年1回以上、定期に、地方公共団体の機関又は国土交通大臣及び環境大臣の登録を受けた者に依頼して検査を受けなければならない。
（法令に基づく設備の定期点検について）浄化槽の定期検査は、都道府県知事の指定する指定検査機関が行わなければならない。
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本节练习
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