特定租赁与广告・劝诱规制
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学习正文
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一问一答
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（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の条件について広告をする際に禁止される行為（誇大広告等）に当たるものとして）実際の周辺相場について調査していなかったが、「周辺相場より高い家賃で借り上げ」と表示した。
（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の条件について広告をする際に禁止される行為（誇大広告等）に当たるものとして）大規模修繕積立金として月々の家賃から一定額を差し引く一方、日常修繕の費用負担は賃貸人に求めない予定であったため、「修繕費負担なし」と表示した。
（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の条件について広告をする際に禁止される行為（誇大広告等）に当たるものとして）契約を解除する場合には、月額家賃の数か月を支払う必要があるにもかかわらず、その旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示した。
（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の条件について広告をする際に禁止される行為（誇大広告等）に当たるものとして）借地借家法上の賃料減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「10年家賃保証」と表示した。
（特定賃貸借契約の「勧誘者」の範囲と規制について）勧誘者は、特定転貸事業者から委託料を受け取って勧誘の委託を受けた者に限られない。
（特定賃貸借契約の「勧誘者」の範囲と規制について）勧誘者が勧誘行為を第三者に再委託した場合、再委託を受けた第三者も勧誘者に該当する。
（特定賃貸借契約の「勧誘者」の範囲と規制について）特定転貸事業者である親会社との間で特定賃貸借契約を結ぶよう勧める場合の子会社は、勧誘者にあたらない。
（特定賃貸借契約の「勧誘者」の範囲と規制について）勧誘者には不当な勧誘等が禁止されるが、誇大広告等の禁止は適用されない。
（特定賃貸借契約に該当するかについて）特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
（特定賃貸借契約に該当するかについて）借主が、1年間の海外留学期間中、第三者に転貸することを可能とする条件でされた貸主と借主との間の賃貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
（特定賃貸借契約に該当するかについて）借主が第三者に転貸する目的で賃貸借契約をする場合、転借人から受領する賃料と賃主に支払う賃料が同額であるときは、特定賃貸借契約に該当しない。
（特定賃貸借契約に該当するかについて）社宅として使用する目的で賃貸住宅を借り上げた会社が、その従業員との間で転貸借契約を締結し、転貸料を徴収して従業員を入居させる場合は、転貸料の多寡を問わず、貸主と当該会社との間の賃貸借契約は特定賃貸借契約に該当する。
（管理業法の定める誇大広告等の禁止について）広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当する。
（管理業法の定める誇大広告等の禁止について）一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」と表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第32条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
（管理業法の定める誇大広告等の禁止について）広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
（管理業法の定める誇大広告等の禁止について）良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。
（管理業法上の業務状況調書等の閲覧について）特定賃貸借契約の勧誘者は、業務状況調書等の書類を作成・保存し、その勧誘によって特定賃貸借契約を結んだ賃貸人からの求めがあれば、これらを閲覧させなければならない。
（管理業法上の業務状況調書等の閲覧について）特定転貸事業者が、業務状況調書等を電磁的方法による記録で保存する場合には、電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示される状態に置かなければならない。
（管理業法上の業務状況調書等の閲覧について）特定転貸事業者は、業務状況調書等の書類を、事業年度ごとに、その事業年度経過後3か月以内に作成し、主たる事務所にまとめて備え置かなければならない。
（管理業法上の業務状況調書等の閲覧について）特定転貸事業者は、特定賃貸借契約の相手方及び入居者（転借人）からの求めがあれば、営業所又は事務所の営業時間中、業務状況調書等の書類を閲覧させなければならない。
（特定賃貸借契約の勧誘者に対する規制について）特定転貸事業者からの委託があっても、契約の内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みを説明した者や、単に特定転貸事業者を紹介したに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
（特定賃貸借契約の勧誘者に対する規制について）特定転貸事業者から直接委託されたのではなく、特定転貸事業者から勧誘を委託された他の者からの再委託により勧誘行為を行ったに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
（特定賃貸借契約の勧誘者に対する規制について）特定転貸事業者から明示的かつ書面により勧誘を委託されたのではなく、口頭で勧誘を依頼されたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
（特定賃貸借契約の勧誘者に対する規制について）特定転貸事業者からの委託があっても、不特定多数に向けた広告の中で、特定の事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に伝えたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
（賃貸住宅管理業法に定める誇大広告等の禁止について）広告に表示されている内容と客観的な事実の相違が、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されると判断されない程度であれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
（賃貸住宅管理業法に定める誇大広告等の禁止について）「家賃保証」との表示は、実際の特定賃貸借契約において定期的な家賃の見直しが予定されていないことを隣接する箇所に表示していれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
（賃貸住宅管理業法に定める誇大広告等の禁止について）「〇年間借上げ保証」との表示は、保証期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることが表示されていなければ、禁止される誇大広告等に該当する。
（賃貸住宅管理業法に定める誇大広告等の禁止について）「入居者のトラブルにつき24時間対応」との表示は、休日や深夜は実際に賃貸住宅の維持保全は実施せず、受付業務を実施しているに過ぎないときは、禁止される誇大広告等に該当する。
（賃貸住宅管理業法に定める不当勧誘行為等の禁止について）賃貸人から特定賃貸借契約の解除の申出があったため、翻意を促そうと賃貸人宅を訪れたところ、賃貸人から面会を拒否されたので、「なぜ会わないのか」と声を荒げて面会を強要する行為は、禁止される。
（賃貸住宅管理業法に定める不当勧誘行為等の禁止について）特定転貸事業者の担当者が、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、賃貸人からいつでも中途解約できると誤って告知した場合は、不当勧誘行為には該当しない。
（賃貸住宅管理業法に定める不当勧誘行為等の禁止について）特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者に対し、維持保全に係る賃貸人の費用負担があるにもかかわらず、あえて負担なしと告知した場合、その者との間で実際に特定賃貸借契約が締結されなくとも、不当勧誘行為に該当する。
（賃貸住宅管理業法に定める不当勧誘行為等の禁止について）不動産業者が、賃貸住宅用の土地の購入の勧誘とともに特定賃貸借契約の勧誘を行う場合には、土地の購入の勧誘を行う時点において、特定賃貸借契約のリスクを含めた事実を告知する必要がある。
（賃貸住宅管理業法の不当な勧誘等の禁止について）特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の勧誘に際し、転借人から受領することを予定している家賃の管理の方法につき相手方に告げなかった場合は、禁止される不当な勧誘等に該当する。
（賃貸住宅管理業法の不当な勧誘等の禁止について）特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を解除しようとしている賃貸人に対し、契約期間中の解除はいかなる場合も認められないと説明し解除を断念するよう説得したが、それでも賃貸人が解除の意思表示をした場合には、禁止される不当な勧誘等には該当しない。
（賃貸住宅管理業法の不当な勧誘等の禁止について）特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の勧誘をしようと賃貸住宅の所有者の自宅に訪問したところ、相手方が単に「迷惑です」と述べて勧誘行為そのものを拒否したにすぎないときは、再度電話で具体的に特定賃貸借契約の勧誘をしても、禁止される不当な勧誘等には該当しない。
（賃貸住宅管理業法の不当な勧誘等の禁止について）特定転貸事業者が、一般的にみれば迷惑を覚えさせるような時間に、相手方が特定賃貸借契約の締結の拒否の意思表示をした以降も勧誘行為を継続することは、相手方が特定転貸事業者の事務所に訪問した際に行われた場合であっても、禁止される不当な勧誘等に該当する。
（サブリースガイドラインに照らした賃貸住宅管理業法第28条の勧誘者について）勧誘者とは、サブリース業者のマスターリース契約締結に向けた勧誘を行う者と、転貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者である。
（サブリースガイドラインに照らした賃貸住宅管理業法第28条の勧誘者について）サブリース業者から、自社のマスターリース契約の勧誘の際に渡すことができるように自社名の入った名刺の利用を認められている者でも、明示的に勧誘を委託されていない限り、勧誘者には当たらない。
（サブリースガイドラインに照らした賃貸住宅管理業法第28条の勧誘者について）勧誘とは契約締結を勧める行為であり、契約のメリットを強調して締結の意欲を高めるにとどめる場合は、勧誘に当たらない。
（サブリースガイドラインに照らした賃貸住宅管理業法第28条の勧誘者について）サブリース業者の行為規制のうち、誇大広告等の禁止及び不当な勧誘等の禁止は、勧誘者にも適用されるが、契約締結前における契約内容の説明・書面交付義務は、勧誘者への適用はない。
（賃貸住宅管理業法に基づく特定賃貸借契約に係る広告（定期建物賃貸借契約ではないもの）について）誇大広告等が禁止される事項は、「特定転貸事業者が支払うべき家賃」、「賃貸住宅の維持保全の実施方法」、「特定賃貸借契約の解除に関する事項」の3つのみである。
（賃貸住宅管理業法に基づく特定賃貸借契約に係る広告（定期建物賃貸借契約ではないもの）について）特定転貸事業者の配布するチラシにおいて特定転貸事業者が「○年家賃保証」とのみ記載するのは、実際のものよりも著しく有利であると誤認させるような表示である。
（賃貸住宅管理業法に基づく特定賃貸借契約に係る広告（定期建物賃貸借契約ではないもの）について）誇大広告等が禁止される事項である「賃貸住宅の維持保全の実施方法」には、維持保全の内容のみならず、頻度も含まれる。
（賃貸住宅管理業法に基づく特定賃貸借契約に係る広告（定期建物賃貸借契約ではないもの）について）動画広告において、特定賃貸借契約を締結しようとする相手方が契約を選択するに当たって重要な考慮要素となるものに関する表示を行う場合は、相手方が読み終えることができるだけの十分な時間をかけて表示する必要がある。
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本节练习
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