特定租赁的重说与书面
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学习正文
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一问一答
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（特定賃貸借契約締結時書面について）特定賃貸借契約締結時書面は、特定賃貸借契約書と同時に賃貸人に交付する必要はない。
（特定賃貸借契約締結時書面について）特定転貸事業者が特定賃貸借契約を更新する際、賃貸人に支払う家賃を減額するのみでその他の条件に変更がなければ、特定賃貸借契約締結時書面の交付は不要である。
（特定賃貸借契約締結時書面について）特定賃貸借契約締結時書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供する場合、あらかじめ相手方の承諾を得なければならない。
（特定賃貸借契約締結時書面について）特定転貸事業者が特定賃貸借契約締結時書面の交付を怠った場合、50万円以下の罰金に処される場合がある。
（特定賃貸借契約重要事項説明において説明しなければならない事項として）特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の面積
（特定賃貸借契約重要事項説明において説明しなければならない事項として）特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の設定根拠
（特定賃貸借契約重要事項説明において説明しなければならない事項として）特定賃貸借契約の相手方に支払う敷金がある場合はその額
（特定賃貸借契約重要事項説明において説明しなければならない事項として）特定転貸事業者が賃貸住宅の維持保全を行う回数や頻度
（特定賃貸借契約重要事項説明の方法と記載について）説明の前に管理業法第30条に規定する書面（以下、本問において「特定賃貸借契約重要事項説明書」という。）等を送付しておき、送付から一定期間後に説明を実施した上で速やかに契約書を取り交わした。
（特定賃貸借契約重要事項説明の方法と記載について）相手方とは、既に別の賃貸住宅について特定賃貸借契約を締結していたため、その契約と同じ内容については特定賃貸借契約重要事項説明書への記載を省略した。
（特定賃貸借契約重要事項説明の方法と記載について）相手方への説明を、賃貸不動産経営管理士の資格を有しない従業者に行わせた。
（特定賃貸借契約重要事項説明の方法と記載について）賃貸住宅の修繕は、特定転貸事業者が指定した業者に施工させなければならないという条件を契約に盛り込むこととし、その旨説明した。
（特定賃貸借契約締結時書面について）特定賃貸借契約書をもって特定賃貸借契約締結時書面とすることはできるが、特定賃貸借契約書と、特定転貸事業者が賃貸住宅の維持保全について賃貸人から受託する管理受託契約書を兼ねることはできない。
（特定賃貸借契約締結時書面について）特定賃貸借契約締結時書面は、特定賃貸借契約を締結したときに遅滞なく交付しなければならない。
（特定賃貸借契約締結時書面について）特定賃貸借契約締結時書面は、相手方と契約を締結したときのみならず、相手方との契約を更新したときにも、その都度作成しなければならない。
（特定賃貸借契約締結時書面について）特定賃貸借契約締結時書面を電磁的方法で提供する場合、相手方がこれを確実に受け取ることができるよう、用いる方法について相手方の書面による承諾が必要である。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定賃貸借契約重要事項説明は3年以上の実務経験を有する者によって行わなければならないが、これを満たす従業員がいない場合には、このような実務経験を有する第三者に委託して行わせることができる。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定賃貸借契約重要事項説明から特定賃貸借契約の締結までに、1週間以上の期間をおかなければならない。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定賃貸借契約の相手方が賃貸住宅管理業者である場合、特定賃貸借契約重要事項説明は省略してもよい。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定賃貸借契約期間中に、特定賃貸借契約重要事項説明を行うべき事項に変更があった場合は、契約更新時にその旨の説明を行わなければならない。
（特定賃貸借契約重要事項説明で説明すべき内容について）特定賃貸借契約において家賃改定日を定める場合はその旨を説明すればよく、これに加えて借地借家法に基づく減額請求について説明する必要はない。
（特定賃貸借契約重要事項説明で説明すべき内容について）特定賃貸借契約を賃貸人と特定転貸事業者との協議の上で更新することができることとする場合は、その旨を説明すればよく、更新拒絶に正当な事由が必要である旨を説明する必要はない。
（特定賃貸借契約重要事項説明で説明すべき内容について）特定賃貸借契約が終了した場合に賃貸人が特定転貸事業者の転貸人の地位を承継することとする定めを設ける場合は、その旨に加えて、賃貸人が転貸人の地位を承継した場合に正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできないことを説明しなければならない。
（特定賃貸借契約重要事項説明で説明すべき内容について）特定賃貸借契約を定期建物賃貸借契約によらない建物賃貸借とする場合は、その旨に加えて、契約期間中に家賃の減額はできないとの特約を定めることはできないことを説明しなければならない。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件について、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましい。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定賃貸借契約を締結する建物所有者が当該建物を売却し、従前の建物所有者の賃貸人たる地位が同一内容によって新たな賃貸人に移転する場合、新たな賃貸人に特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましい。
（特定賃貸借契約重要事項説明書に記載して説明すべき事項について）特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の建物設備
（特定賃貸借契約重要事項説明書に記載して説明すべき事項について）賃貸人が賠償責任保険に加入しない場合は、その旨
（特定賃貸借契約重要事項説明書に記載して説明すべき事項について）特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況を賃貸人へ報告する頻度
（特定賃貸借契約重要事項説明書に記載して説明すべき事項について）特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨
（特定賃貸借契約における建物所有者の金銭負担等の説明について）特定転貸事業者が行う維持保全について、費用負担者が設備により異なる場合は、特定賃貸借契約重要事項説明書には設備ごとの負担者を記載しなければならない。
（特定賃貸借契約における建物所有者の金銭負担等の説明について）特定賃貸借契約で定める引渡日に物件を引き渡さないことで建物所有者が負うことになる違約金を定める場合は、その内容を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。
（特定賃貸借契約における建物所有者の金銭負担等の説明について）特定賃貸借契約を、定期建物賃貸借により締結する場合、家賃は減額できない旨の特約を定めていても、特定転貸事業者は家賃の減額請求ができる場合があることを建物所有者に説明しなければならない。
（特定賃貸借契約における建物所有者の金銭負担等の説明について）特定転貸事業者が維持保全を行う設備について、経年劣化の修繕費用を建物所有者の負担とする場合、その旨を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定転貸事業者は、特定賃貸借契約重要事項説明にあたって、説明の相手方の賃貸住宅経営の目的・意向を十分に確認すべきである。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定転貸事業者は、特定賃貸借契約重要事項説明の相手方が高齢である場合は、過去に賃貸住宅経営の経験が十分にあったとしても、説明の相手方の状況を踏まえた慎重な説明を行うべきである。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定転貸事業者は、ITを活用した方法で特定賃貸借契約重要事項説明を実施する場合、説明の相手方が図面等の書類及び説明を十分に理解できる映像を視認できるか、又は、双方が発する音声を十分に聞き取ることができる環境で実施しなければならない。
（特定賃貸借契約重要事項説明（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に行う説明）について）特定転貸事業者は、ITを活用した方法で特定賃貸借契約重要事項説明を実施する場合、説明の相手方が承諾した場合を除き、重要事項説明書をあらかじめ送付しておく必要がある。
（特定賃貸借契約重要事項説明書について）特定賃貸借契約と管理受託契約を1つの契約として締結する場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明書と管理受託契約重要事項説明書とは別の書面として作成しなければならない。
（特定賃貸借契約重要事項説明書について）サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン（国土交通省不動産・建設経済局令和5年3月31日改正）によれば、特定賃貸借契約重要事項説明書には、書面の内容を十分に読むべき旨を記載しなければならないが、その部分を太枠で囲い太字波下線を付すことまでは求められていない。
（特定賃貸借契約重要事項説明書について）分譲マンションにおいて、特定転貸事業者が専有部分のみを管理し、マンション共用部分の管理はマンション管理業者が行う場合、特定賃貸借契約重要事項説明書には共用部分の管理に関する負担を記載する必要はない。
（特定賃貸借契約重要事項説明書について）入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕を行っていない場合であっても、そのことを特定賃貸借契約重要事項説明書に記載し説明することが望ましい。
（特定賃貸借契約重要事項説明の方法について）特定賃貸借契約重要事項説明を行う者は、当該説明に先立ち、特定賃貸借契約の相手方に対し従業員証を提示しなければならない。
（特定賃貸借契約重要事項説明の方法について）特定転貸事業者は、業務委託契約があれば、指揮命令系統にない者に特定賃貸借契約重要事項説明を行わせることができる。
（特定賃貸借契約重要事項説明の方法について）特定賃貸借契約重要事項説明は、特定賃貸借契約の相手方が代理権を付与した代理人に対して行うことはできない。
（特定賃貸借契約重要事項説明の方法について）特定賃貸借契約重要事項説明は、特定賃貸借契約について専門的知識及び経験を有する者として国土交通省令で定める者が相手方である場合には説明の省略が認められる。
（特定賃貸借契約締結時書面（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結時に賃貸人に交付する書面）について）特定賃貸借契約重要事項説明書に、特定賃貸借契約締結時書面に記載すべき事項がすべて網羅されている場合であっても、特定転貸事業者は、賃貸人に対し、特定賃貸借契約の締結時に改めて特定賃貸借契約締結時書面を作成し交付しなければならない。
（特定賃貸借契約締結時書面（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結時に賃貸人に交付する書面）について）特定賃貸借契約締結時書面については、その様式や文字のポイントが決められており、これを満たしていない書面を交付しても、特定賃貸借契約締結時書面の交付とは認められない。
（特定賃貸借契約締結時書面（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結時に賃貸人に交付する書面）について）特定賃貸借契約締結時書面に代えて書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供するときは、出力して書面を作成することができ、電子署名を活用する等により改変が行われていないか確認できる状態にあることが必要である。
（特定賃貸借契約締結時書面（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結時に賃貸人に交付する書面）について）特定賃貸借契約につき、契約の同一性を保ったまま契約期間を延長したときは、特定賃貸借契約締結時書面の交付は行わなくても差し支えない。
（特定賃貸借契約重要事項説明書（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に交付する書面）に記載しなければならない事項について）特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者が会社である場合については、その商号、住所、ファックス番号及び電子メールアドレス
（特定賃貸借契約重要事項説明書（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に交付する書面）に記載しなければならない事項について）特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃については、その支払方法
（特定賃貸借契約重要事項説明書（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に交付する書面）に記載しなければならない事項について）特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全については、その回数や頻度、維持保全に要する費用の分担
（特定賃貸借契約重要事項説明書（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結前に交付する書面）に記載しなければならない事項について）転貸の条件として入居者を学生限定とする場合については、その旨
（サブリースガイドラインに照らした特定賃貸借契約重要事項説明について（オーナー＝特定賃貸借契約で特定転貸事業者の相手方となろうとする者））サブリース業者が特定賃貸借契約重要事項説明を行わせる従業者について、法律上の制限はないが、賃貸不動産経営管理士など専門的な知識及び経験を有する者によって説明が行われることが望ましい。
（サブリースガイドラインに照らした特定賃貸借契約重要事項説明について（オーナー＝特定賃貸借契約で特定転貸事業者の相手方となろうとする者））サブリース業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明に当たり、テレビ会議等のITを活用する場合、オーナーの承諾の有無にかかわらず、特定賃貸借契約重要事項説明書をあらかじめ送付しておく必要がある。
（サブリースガイドラインに照らした特定賃貸借契約重要事項説明について（オーナー＝特定賃貸借契約で特定転貸事業者の相手方となろうとする者））サブリース業者が、電子メールを用いて特定賃貸借契約重要事項説明書を提供しようとする場合、記録に残る方法で、あらかじめオーナーの承諾を得なければならない。
（サブリースガイドラインに照らした特定賃貸借契約重要事項説明について（オーナー＝特定賃貸借契約で特定転貸事業者の相手方となろうとする者））特定賃貸借契約の更新時にサブリース業者がオーナーに支払う賃料を減額改定する場合、オーナーからの依頼があれば、一定の条件の下で電話により特定賃貸借契約重要事項説明を行うことも可能である。
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